國家能源局《關于進一步落實分布式光伏發(fā)電有關政策的通知》（國能新能〔2014〕406號）規(guī)定，在地面或利用農(nóng)業(yè)大棚等無電力消費設施建設、以35千伏及以下電壓等級接入電網(wǎng)（東北地區(qū)66千伏及以下）、單個項目容量不超過2萬千瓦且所發(fā)電量主要在并網(wǎng)點變電臺區(qū)消納的光伏電站項目，納入分布式光伏發(fā)電規(guī)模指標管理，執(zhí)行當?shù)毓夥娬緲藯U上網(wǎng)電價。

 

國家能源局《關于下達2016年光伏發(fā)電建設實施方案的通知》（國能新能〔2016〕166號）規(guī)定，屋頂分布式光伏發(fā)電項目及全部自發(fā)自用的地面分布式光伏發(fā)電項目不限制建設規(guī)模，各地區(qū)能源主管部門隨時受理項目備案，項目建成后即納入補貼范圍。

 

此前某地區(qū)已經(jīng)備案的光伏項目，在申請電價補貼過程中在信息錄入環(huán)節(jié)遇到困難，原因就是地面分布式和屋頂分布式是兩套管理，執(zhí)行兩個補貼標準。所以在收購項目時一定要查清它所屬的指標范圍。

 

 

隨著相關用地政策的更新，農(nóng)光互補項目用地類型、征稅范圍等不斷發(fā)生變化，導致對農(nóng)光互補項目用地在合規(guī)性方面判定困難。

 

國土資源部《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》（國土資規(guī)[2015]5號）規(guī)定，對建設占用農(nóng)用地的，所有用地部分均應按建設用地管理。

 

2016年10月13日，國土資源部辦公廳印發(fā)《關于光伏發(fā)電用地有關事項的函》（國土資廳函〔2016〕1638號）。規(guī)定國土資規(guī)〔2015〕5號下發(fā)以后，對于使用農(nóng)用地新建光伏發(fā)電項目的，包括光伏方陣在內(nèi)的所有用地均按建設用地管理。

 

根據(jù)以上規(guī)定，不管是項目備案時間是在規(guī)定前還是規(guī)定后，只要組件區(qū)用的是農(nóng)用地，都應該按照建設用地管理辦農(nóng)業(yè)用地轉讓手續(xù)。目前主要面臨問題是執(zhí)法尺度問題，各地有所不同。

 

農(nóng)光互補項目用地可能涉及兩類稅，一是城鎮(zhèn)土地使用稅。征收范圍有市區(qū)和郊區(qū)、縣級人民政府所在地、鎮(zhèn)人民政府所在地、和礦區(qū)。計稅面積分為點征，即按照占用的點計征。面征，即按照合同約定的土地面積。

 

二是耕地占用稅。國家稅務總局《耕地占用稅管理規(guī)程（試行）》規(guī)定的應稅土地范圍包括耕地，園地，林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地以及草地、葦田。經(jīng)申請批準占用應稅土地的，納稅人為農(nóng)用地轉用審批文件中標明的建設用地人。

 

光伏、風力發(fā)電等項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，不屬于征稅范圍。

 

 

屋頂分布式項目核心的問題就是屋頂租賃。屋頂租賃有4個方面要關注。

 

1、產(chǎn)權調(diào)查

 

（1）房屋建設手續(xù)是否合規(guī)—四證

 

要確認房屋建設手續(xù)是否合規(guī)，要查證建設工程規(guī)劃許可、竣工驗收證明、消防驗收證明何房屋產(chǎn)權證明。

 

（2）在先抵押、查封

 

最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，“買賣不破租賃”原則有兩個例外情況：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

 

2、租賃備案

 

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房屋租賃之后要向房產(chǎn)管理部門登記備案，未經(jīng)備案的租賃合同具有法律效力，但不適用“買賣不破租賃”原則。

 

3、證明租賃在先

 

如何證明租賃在先呢？實踐中正在探討的方式有三：一是在抵押、查封前已就相應租賃關系提起訴訟或仲裁的；二是在抵押、查封前已辦理租賃合同公證的；三是已在抵押、查封前繳納相應租金稅、在案涉房屋所在物業(yè)公司辦理租賃登記、向抵押權人聲明過租賃情況等。

 

4、房屋征收問題

 

屋頂一旦被征收了電站資產(chǎn)該怎么補償？《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，對被征收人給予停產(chǎn)營業(yè)損失補償，補償對象是被征收人即屋頂業(yè)主。

 

那么電站業(yè)主的補償如何取得？在簽訂屋頂租賃協(xié)議時要約定一旦屋頂被征收了電站資產(chǎn)要有補償，在合同里要明確約定補償分配。當然要有證據(jù)證明“拆遷安置協(xié)議”里有電站這部分資產(chǎn)，補償費用確實發(fā)放到位。

 

總體而言，分布式光伏屋頂租賃注意事項：

 

（1）房屋建設手續(xù)是否合規(guī)，是否已取得建設工程規(guī)劃許可及房屋產(chǎn)權證明；

 

（2）房屋在租賃之前是否存在抵押的情況；

 

（3）簽訂屋頂租賃協(xié)議的主體是否適格；

 

（4）“合同能源管理”模式的，需關注購電方的信用和經(jīng)營狀況；

 

（5）遭遇政府征收的停業(yè)補償問題。